กรุณา
กรอกรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย
บริษัทจะติดต่อกลับไปหาท่านโดยเร็ว
Click
Download แบบฟอร์มขายฝาก จากกรมที่ดิน
คำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝากสำหรับผู้ขายฝาก
- ขายฝาก
คือ
สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ
โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
ทรัพย์สินที่ขายฝากถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้
แต่
จะเกินสิบปีไม่ได้
ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายในสิบปี
กำหนดเวลาไถ่นี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่น ขายฝาก มีกำหนด ๒ ปี
ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอจนครบ ๒ ปี
แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา
ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป
(เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่)
และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด
- สัญญากขายฝากที่กำหนดเวลา่ไว้ต่ำกว่าสิบปี
ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่
หากผู้ขายฝากเห็นว่า ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้
ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่
การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก
และควรนำข้อตกลงดังกล่าว
มาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย
ในกรณีที่
ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้
ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
-
การจดทะเบียนไถ่ถอนจากกขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่
เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้
แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำ
สินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่
ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือ
ผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง
ณ
สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้
การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี
กระทรวงยุติธรรม ในส่วนภูมิภาค ณ
สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด
สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่
ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ
เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป
อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว
ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว
หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้
เมื่อดำเนินการดังกล่าวแล้วกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที
ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้
ในกรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา
ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน
และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์
ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป
-
การคำนวณระยะเวลาว่า สัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด
ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก กล่าวคือ
ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด ๑ ปี เมื่อวันที่ ๒๒
ตุลาคม ๒๕๔๐ ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปี
ในวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๔๑
-
สัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑
อันเป็นวันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(ฉบับที่ ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ มีผลใช้บังคับเป็นต้นมา
จะกำหนดสินไถ่สูงเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี
ไม่ได้
-
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ
ในการจดทะเบียนขายฝาก
จะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ ๒
ของราคาประเมินทุนทรัพย์
ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด
นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ
ที่จ่าย และอากรแสตมป์
ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย
ส่วนการจดทะเบียนจำนองผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ ๑
ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐
บาท หรือในอัตราร้อยละ ๐.๕ อย่างสูงไม่เกิน
๑๐๐,๐๐๐ บาท
ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด
การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ตามประมวลรัษฎากร ส่วนอากรแสตมป์ พนักงานเจ้าหน้าที่
จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย
โดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ
ข้อควรระวัง
ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด
จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริง |